In generale è sempre possibile vendere un immobile, anche uno ereditato, prima di 5 anni dall’acquisto, poiché sarebbe illegittima qualunque legge che decida come è possibile disporre dei propri beni.
Lo Stato ha, però, messo in atto una serie di misure di tassazione su quegli immobili che vengono rivenduti prima dei 5 anni, questo per limitare eventuali azioni speculative.
Vediamo nel dettagli quali tassazioni sono previste per la vendita della prima e della seconda casa e cosa succede nel caso di un immobile ereditato.
Prima o seconda abitazione, cosa cambia?
Se l’immobile che vuoi rivendere è una prima casa hai diverse alternative. Se decidi di vendere una casa comprata con le agevolazioni per andare in affitto, devi farne comunicazione all’Agenzia delle Entrate e chiedere una riliquidazione dell’imposta. In questo modo eviterai le sanzioni del 30%, pagando solo la differenza tra l’imposta che hai versato al momento dell’acquisto e quella dovuta.
L’altra alternativa, rispetto alla vendita di una prima casa, è quella di vendere per ricomprare (entro un anno dalla vendita) un immobile con le stesse caratteristiche o un terreno su cui costruire la nuova abitazione principale. In questo modo potrai continuare a beneficiare delle agevolazioni.
Se quella che vuoi vendere è invece una seconda casa, puoi vendere creando una plusvalenza.
Per plusvalenza immobiliare si intende il guadagno che consegue dalla rivendita di un immobile a un prezzo più alto rispetto a quello di acquisto. Questo guadagno rientra nei redditi diversi.
Lo Stato può ritenere la vendita un’azione speculativa se avviene entro 5 anni dall’acquisto della casa, per questo motivo si applica la plusvalenza sull’immobile e l’Agenzia delle Entrate può tassare l’importo con un’aliquota massima del 26%.
La normativa che regola la tassazione delle plusvalenze immobiliari è il TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi) con gli articoli 67 e 68.
Vendere un immobile ereditato, quali differenze?
Vendere un immobile ereditato prima dei cinque anni è dunque sempre possibile, poichè, come esplicitato dal TUIR, la plusvalenza non viene applicata su questa tipologia di immobili.
L’articolo 67 comma 1 lettera b) del TUIR, esplicita questa eccezione parlando della categoria Redditi diversi:
b) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonchè, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante”
Dunque, la somma ottenuta dalla vendita di un immobile acquisito per successione, anche ove avvenga prima dei 5 anni, non determina plusvalenza tassabile.
Per altri approfondimenti, leggi gli articoli del nostro blog: /www.agenziaarcadia.it/categorie/faq/
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